[인생 한바퀴] 아파트 1채 가진 사람의 개인 파산 후, 경매를 통해 벌어지는 일들..

📌 개인 파산을 고민 중이라면, 법률 상담을 통해 자신이 면책 대상이 될 수 있는지 꼭 사전 확인하는 것이 중요합니다.

 

'개인 파산'을 고민하시는 분들은 아래 글을 꼭 읽어 보세요.

그리고 교대역에 많이 있는 법무사를 검색해 보시고 상담을 받아 보세요.

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📌 참조 : 개인 회생과 파산

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📌 참조 : 개인 회생/파산 후, 신용 회복 절차

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📌 참조 : 신용 회복까지 걸리는 시간표

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🏠 아파트 1채 가진 사람의 개인 파산, 어떤 일이 벌어질까?

1. 개인파산이란? – 더 이상 빚을 갚을 수 없는 마지막 선택

“한 달 소득이 150만 원인데, 카드빚이 1억 원입니다. 도저히 갚을 수 없어요.”
이런 상황에서 법이 내미는 마지막 구조선, 바로 ‘개인파산’입니다.

1) 개인파산이란?

개인파산은 개인이 경제적으로 완전히 파탄 나서 더 이상 빚을 갚을 수 없을 때, 법원이 나서서 채무를 정리해주는 제도입니다.
즉, 파산을 선고받고 ‘면책’ 결정을 받으면, 남은 빚은 법적으로 모두 탕감됩니다.
(단, 일부 예외 채무는 탕감되지 않음 → 아래에서 설명)

2) 개인파산의 핵심 단계

 

단계	설명
1. 파산신청	법원에 파산을 요청합니다. (서울회생법원 등)
2. 파산선고	정말로 갚을 능력이 없는지 법원이 판단 후 선고
3. 면책신청	파산자에게 잔여 채무를 없애달라고 요청
4. 면책결정	법원이 “성실한 채무자다”라고 인정하면 빚 탕감

3) 개인회생과 뭐가 다를까?

 

구분	개인회생	개인파산
대상	소득이 있는 사람	소득도 없거나 부족한 사람
채무 처리	일부 변제 후 탕감	전액 탕감 가능
조건	최소한의 변제 능력 필요	아무것도 없어도 신청 가능
보호 대상	재산 일부 보호 가능	대부분 처분됨 (주택 포함)

즉, 갚을 여력(변제 능력)이 ‘조금이라도’ 있다면 회생,

정말 아무것도 없거나 소득이 너무 적다면 파산입니다.

4) 누가 신청할 수 있나요?

• 실직하거나 폐업한 사람
• 소득이 너무 적어 생계도 힘든 사람
• 재산보다 빚이 훨씬 많은 사람
• 장기간 채무 연체 상태에 빠진 사람
• 독촉과 압류에 시달리며 정상적인 생활이 불가능한 사람

예를 들어, 60대 택시기사가 코로나로 일을 못 하고, 병원비와 카드론이 쌓여 7천만 원 채무에 월소득 100만 원…
이런 경우엔 회생도 어렵고, 파산으로 빚을 정리하는 것이 합리적인 선택이 됩니다.

5) 면책되지 않는 빚도 있다?

모든 빚이 사라지는 건 아닙니다. 다음과 같은 ‘비면책채권’은 파산 이후에도 남습니다.

• 사기나 횡령 등 불법행위로 인한 손해배상금
• 벌금, 과태료, 세금 일부
• 양육비, 부양료 등 가족 관련 채무
• 과도한 도박이나 고의 채무

그러니, 파산을 악용하려 하면 안 됩니다. 법원은 도덕성과 성실성을 매우 중요하게 봅니다.

개인파산은 법적으로 인생을 ‘재시작’할 기회를 주는 제도입니다.
하지만 모든 빚을 없애준다고 해서 무조건 신청할 수 있는 건 아닙니다.
“나는 정말 최선을 다했지만, 더는 갚을 수 없다.”는 점을 법원이 납득해야 가능합니다.

 

2. 주택 소유자는 개인파산이 불가능할까?

1) “집이 있으면 파산 신청 못 한다?”는 오해

많은 분들이 이렇게 생각합니다.

“아파트가 한 채 있는데 파산 신청하면 안 받아주지 않나요?”
“재산이 있으니, 그거 팔아서 갚으라고 하겠죠?”

정답은 “그렇지 않습니다.”
아파트가 있어도 파산 신청은 가능합니다.
단, 대부분 그 집은 ‘법적으로 처분’의 대상이 됩니다.

2) 왜 집이 있어도 파산이 가능할까?

법원은 이렇게 봅니다.

“집은 개인의 재산이지만, 그 재산보다 빚이 훨씬 많고
소득도 없거나 너무 적어서 채무를 해결할 수 없는 상태라면,
파산을 통해 빚을 정리하는 게 낫다.”

다만 그 대가로 아파트는 ‘파산재단’으로 귀속되고,
파산관재인이 경매 절차를 진행하게 됩니다.

3) 예시로 보는 이해

 

상황	가능 여부
아파트 한 채 소유, 시세 3억 원, 빚 5억 원, 월수입 100만 원	✅ 파산 가능 (재산보다 채무가 훨씬 많음)
아파트 시세 3억, 대출 1억, 빚 1천만 원, 월수입 300만 원	❌ 회생/조정 권장 (자산으로 변제 가능)

핵심은?

▶ 채무가 재산보다 훨씬 많고, 현실적으로 갚을 수 없는 상태
▶ 집은 법적으로 처분되며, 그 대금으로 채권자에게 배당

4) 집을 지킬 방법은 없을까?

1. ‘생계형 주택’ 예외 인정

법원은 일부 경우에 "기초적인 주거 보장"을 이유로
시세가 낮은 주택에 대해 처분을 유예하기도 합니다.
(예: 지방 소형 빌라, 전세금이 대부분인 경우 등)

하지만 대부분의 아파트는 경매로 넘어가게 됩니다.

2. 배우자 명의 또는 공동소유의 경우

• 배우자 명의라면 파산자 재산에 포함되지 않음
• 공동명의라면 파산자의 지분만 경매 가능 (단, 매수자에겐 복잡한 물건이므로 낙찰가가 떨어지는 경우 많음)

3. 미처분 시점까지 계속 거주 가능

경매가 진행되어 낙찰될 때까지는 최소 수개월~1년 이상 거주 가능
점유자에게 퇴거猶予(유예)를 주기도 합니다.

5) 요약

• 아파트가 있어도 파산 신청은 가능
• 단, 집은 파산재단에 귀속되어 경매 대상
• 채무가 재산보다 현저히 많아야 파산 승인 가능
• 특수한 경우 외엔 집을 지키기는 매우 어려움

3. 파산 결정 후, 아파트는 어떻게 되는가 – 경매 절차

1) 파산 선고 후, 아파트는 ‘파산재단’에 귀속

개인 파산이 법원에서 ‘선고’되면,
파산자의 모든 재산은 ‘파산재단’이라는 이름으로 관리됩니다.
즉, 파산자의 소유가 아니게 되며,
‘파산관재인’이 실질적인 권한을 갖게 됩니다.

이때 집이 있으면,
📌 그 집 역시 파산재단 소속으로 넘어가고, 처분 대상이 됩니다.

2) 경매 절차는 어떻게 시작되나?

1. 파산관재인 선임
   • 법원이 ‘파산관재인’을 정합니다. (보통 변호사)
   • 이 사람은 파산자의 재산을 조사하고, 매각 절차를 주관합니다.
2. 부동산 조사 및 감정 평가
   • 아파트의 시세, 대출 잔액, 근저당, 전세권 등을 모두 조사
   • 실거주 여부나 공동명의 여부도 확인
3. 법원에 부동산 강제집행 신청
   • 파산관재인은 법원에 ‘부동산 경매 개시’를 신청
   • 경매 사건번호가 나오고, 절차가 본격 시작됩니다.
4. 경매 공고 → 입찰 → 낙찰
   • 보통 2~3회 유찰 후 낙찰됨
   • 낙찰가가 시세보다 낮을 수도 있음
   • 낙찰금은 채권자 배당에 사용

3) 실제 거주 중이라면?

• 낙찰되기 전까지는 주거 가능
• 낙찰 이후 퇴거 요청이 들어올 수 있음
• 일부는 점유자 보호 제도로 ‘퇴거猶予’를 받기도 함
• 그러나 장기적으로는 이사를 준비해야 하는 상황

4) 예외 상황도 있다

• 배우자 단독명의인 경우: 파산자 명의가 아니므로 경매 대상 아님
• 공동명의인 경우: 파산자의 ‘지분’만 경매 가능 (이 경우 입찰이 어려워 매각이 지연되기도 함)
• 생계형 재산 인정: 극히 일부, ‘실거주 지방 소형 빌라’ 정도는 보호 가능성

5) 실례 요약

 

절차 단계	설명
파산 선고	법원이 채무 면책 전제 하에 선고
파산관재인 선임	변호사가 대부분, 실무 진행
집 조사	대출·근저당 등 확인 후 감정 평가
경매 개시	법원에 신청, 입찰 공고
낙찰 및 배당	낙찰가로 채권자에게 배분
이사 및 퇴거	거주자는 일정 기간 후 이사 준비

6) 핵심 정리

• 파산되면 집은 개인 재산이 아니게 됨
• 파산관재인이 경매 절차 주도
• 실제 이사까지는 수개월 유예 가능성
• 경매 낙찰가로 채무 일부라도 정리 → 면책 가능

4. 경매 후 채무는 어떻게 되는가 – 면책과 새 출발

1) 집이 팔려도 빚이 남는다면?

파산자의 집이 경매로 낙찰돼도,
✅ 낙찰금이 채무 전액을 갚을 만큼 충분하지 않을 수 있습니다.
예를 들어, 3억짜리 아파트가 2억에 낙찰되었고, 채무가 3억이라면?
👉 1억 원의 채무는 여전히 남게 됩니다.

그러나, 걱정 마세요. 이제부터는 ‘면책 절차’가 시작됩니다.

2) 면책, 즉 “빚 탕감”을 신청하다

면책은 법원이
📌 “이 사람, 정말 갚을 능력이 없고, 성실히 파산 절차를 마쳤다”고 판단할 때
남은 채무를 전부 면제해주는 제도입니다.

면책 결정이 되려면?

• 파산자가 성실히 절차를 따랐는가
• 재산 은닉, 허위 신고가 없었는가
• 면책 불허 사유에 해당되지 않는가 (사기, 도박 등은 제외)

면책 심리는 대체로 3~6개월
법원이 “면책 허가 결정”을 내리면,
📌 남은 모든 채무는 사라집니다.
(단, 세금, 벌금, 사기 등 일부 예외 제외)

3) 면책 후에는 어떤 일이 생길까?

• 채권자들은 더 이상 독촉, 압류, 소송을 못합니다
• 신용등급은 하락하지만, 일정 기간 후 회복 가능
• 새 통장, 새 일자리, 새 출발 가능!
• 전세, 월세로 거주하며 조심스럽게 재정 계획 재건

4) 사례 요약

항목	설명
집 낙찰가 < 채무	부족한 채무는 여전히 남음
면책 신청	경매 이후, 법원에 신청 가능
면책 심리	성실성, 부정 여부 등 검토
면책 허가	잔여 채무 전부 소멸
이후 생활	채무 독촉 없음, 새 출발 가능

 

5) 핵심 정리

• 집이 경매되어도 모든 빚이 사라지는 건 아닙니다
• 하지만 면책을 통해 잔여 채무도 법적으로 정리 가능
• 이후 삶은 신용 회복 기간이 필요하지만,
  재정·정신적으로 다시 시작할 수 있는 법적 기회입니다.

5. 개인회생·파산에서 면책이 ‘불허가’되는 경우

👉 아무리 절차를 밟아도, 아래에 해당하면 빚이 탕감되지 않습니다!

1) 법으로 정해진 면책 불허 사유 (「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제564조)

1. 고의적 채무

• 사기, 기망행위로 만든 빚
• 허위로 타인에게 돈을 꾼 경우

2. 도박·사치로 생긴 빚

• 지나친 도박, 낭비벽으로 인해 발생한 채무
• 투자라며 주식·가상자산에 과도한 투기를 한 경우 포함

3. 허위 재산 신고

• 재산을 일부러 숨기거나 축소 보고
• 타인 명의로 재산을 이전한 경우

4. 법원·채권자를 기만한 경우

• 허위 자료 제출
• 채권자를 속이기 위한 은닉 행위

5. 회생·파산을 반복하는 경우

• 최근 5~7년 내에 회생/파산으로 면책받은 이력이 있음

2) 기타 면책이 불가능한 채무 (법에 의한 예외)

심지어 면책이 되더라도, 아래 채무는 절대 탕감되지 않습니다

 

구분	예시
공과금	세금, 건강보험료, 과태료
벌금 및 추징금	형사처벌 관련 금액
손해배상	고의적 상해, 명예훼손 등
양육비	이혼 시 자녀 양육비
보증채무 중 일부	보증인이 대신 갚아야 할 일부 항목 등

3) 핵심 요약

• 성실하고 정직한 절차를 밟는 것이 면책의 필수 조건
• 법원이 보기에 “빚을 고의로 만든 사람”에게는 면책이 허락되지 않음
• 일부 채무는 아무리 해도 탕감되지 않는다는 점도 유의

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