[부동산] "임대인의 거짓 실거주 목적을 이유로 계약 갱신을 거절한 경우" 👉 이사 비용 돌려 받기 위한 내용증명 작성법

 

부정하게 계약 갱신을 거절한 경우

👉 이사 비용 돌려 받기 위한 내용증명 작성법

1. 사건 요약 (예)

구분	내용
계약 종료 시점	2025년 5월 (2년 만기)
통보 시점	2024년 12월 (만기 6개월 전)
집주인 주장	"아들이 실거주할 예정이므로 계약 갱신 거절"
실제 상황	2025년 5월 이후, 집주인 아들이 아닌 다른 세입자에게 더 비싼 월세로 재임대함

→ 거짓된 실거주 목적을 사유로 계약 갱신을 거절한 것으로 볼 수 있음

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2. 불법 여부 : 주택임대차보호법 위반 !!

▶ 관련 법령 : 주택임대차보호법 제6조의3 제9항

임대인이 본인이나 직계존속·비속의 실거주를 이유로 갱신 거절을 한 뒤, 정당한 사유 없이 2년 이내 제3자에게 다시 임대한 경우,

→ 임차인은 손해배상을 청구할 수 있음.

출처 입력

▶ 위 세입자의 경우는 이 조건을 모두 충족합니다

- 갱신 시점인 25년 5월 전 6개월 이내에 갱신 거절 통보

- 실거주 목적이라는 사유가 거짓

- 25년 5월 이후 집에 다른 세입자가 입주한 사실 확인

 

3. 손해배상 청구 가능

▶ 청구할 수 있는 손해 범위

항목	설명
이사 비용	포장이사비, 운반비 등 실제 지출 금액
중개수수료	새 집 계약 시 지급한 비용
월세 차액	이전보다 월세가 오른 경우 그 차액 (보통 1~2년 기준으로 계산)
기타 손해	정신적 피해는 관습상 인정 어렵지만, 영업 피해나 자녀 전학 등 실질 손해가 있다면 포함 가능

👉 사례에 따라 월세 3개월치 수준에서 배상 인정되는 경우도 있습니다.

 

4. 준비할 증거 자료

1) 기존 임대차계약서

2) 집주인이 보낸 갱신 거절 통보 (문자, 이메일, 서면 등)

3) 이사 증빙자료 (이사영수증, 전입신고 등)

4) 새로 입주한 사람의 정보

- 등기부등본 또는 전입세대 열람 내역으로 확인 가능

- 주민센터에서 ‘전입세대 열람’을 신청하면 확인됨 (친구 명의였던 주소지 기준)

 

5. 대응 절차

① 내용증명 발송

- 임대인에게 위 사실을 통지하고, 손해배상을 청구하는 내용증명을 먼저 보내세요.

- 예 : “귀하가 아들의 실거주를 이유로 갱신을 거절하였으나, 사실과 다름이 확인되었기에 손해배상을 청구합니다.”

② 대한법률구조공단 등 무료 법률상담

- ☎️ 132

- 또는 가까운 법률구조공단 방문 상담

③ 민사소송 (소액재판)

- 손해액이 3천만 원 이하인 경우, 소액사건재판 가능

- 관할 지방법원에 민사소장 접수

 

6. 주의 사항

▶ "실거주 목적"이라는 사유는 엄격하게 해석됩니다.

▶ "임대인이 실제로 거주하지 않았다는 사실이 확인되면 거의 100% 손해배상 판결이 납니다.

▶ "단, 임대인이 "실거주 하려 했으나 불가피한 사정으로 계획이 변경되었다"고 주장할 수는 있지만, 그 사유의 타당성도 법원이 따집니다.

 

7. 비슷한 판결 사례

1) 서울중앙지방법원 2021가소

→ 집주인이 ‘자녀가 거주할 것’이라며 갱신 거절 후, 제3자에게 임대한 사실이 확인되어

→ 임차인에게 중개수수료 + 이사비 등 총 260만 원 배상 판결

 

※ 도움이 되는 기관

기관	서비스
대한법률구조공단 (132)	무료 법률 상담 및 소송 대리
서울시 전월세지원센터	주거권 침해 상담, 손해배상 지원
법률홈닥터	지자체 변호사 무료상담 서비스
법원 전자소송 사이트	https://ecfs.scourt.go.kr

 

※ 내용증명 작성 예시

▶ 문서는 3부 출력하여 1부는 상대방에게 보내고, 1부는 우체국 보관용, 1부는 본인 보관용입니다.

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수신인 : 집주인 성명

주소 : 집주인 주소

발신인 : 본인(임차인) 성명

주소 : 본인 주소

연락처 : 본인 연락처

발송일자 : 날짜 기입

 

제목: 주택임대차계약 갱신거절에 따른 손해배상 청구의 건

 

존경하는 [집주인 성명] 귀하께,

저는 귀하 소유의 부동산 [주소]에 관해 20[xx]년 [x]월 [x]일부터 2년간 임대차 계약을 체결하고, 성실히 거주하였습니다.

2024년 12월경 귀하는 위 임대차 계약 갱신을 거절하며 “아드님이 실거주할 예정”이라는 사유를 제시하셨고, 저는 이를 수용하여 2025년 5월 계약 종료 시점에 자진 이사하였습니다.

하지만 이후 확인 결과, 해당 주택에는 귀하의 아드님이 거주하지 않고, 제3자가 기존보다 높은 월세 조건으로 입주한 사실을 확인하였습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제9항에 명백히 위반되는 사항으로, 귀하가 실거주를 이유로 갱신을 거절한 것은 허위사유에 의한 갱신거절입니다.

이에 따라 본인은 아래와 같은 손해에 대한 배상을 귀하에게 청구합니다.

 

▷ 손해내역

- 포장이사 비용 : (예) 200만 원

- 중개수수료 : (예) 40만 원

- 추가 발생 월세 차액 (12개월 기준) : (예) 월 10만 원 × 12개월 = 120만 원 (이사한 월세가 더 비싼 경우)

- 기타 실비 : [예: 행정비용, 정착비 등]

- 합계 : (예) 360만 원

 

본 내용증명 수령일로부터 7일 이내에 성실히 배상 의사를 표시하지 않으실 경우, 민사소송을 제기할 예정임을 미리 알려드립니다.

본 건은 귀하가 고의적으로 허위 사유로 임대차 계약의 갱신을 거절함으로써 발생한 문제이며, 관련 법령과 판례에 따라 손해배상 책임이 명확히 인정되는 사안임을 다시 한 번 강조드립니다.

 

2025년 __월 __일

발신인 : 임차인 성명 (서명 또는 도장)

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※ 제출 방법

- 우체국에 직접 방문하여 ‘내용증명’ 및 ‘배달증명’으로 접수

- 반드시 3부 인쇄 후, 직원이 확인하는 절차를 거칩니다.

- 수신인의 주소는 등기부등본상 주소로 보내는 것이 가장 확실합니다.

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